깡통전세는 임대인의 주택 담보 대출과 전세금의 합계가 집값을 넘어서거나 똑같해 지면서 시장 금리가 오르고 침체기가 시작되어 집값이 떨어지게 되어 임대인이 더 이상 대출에 대한 이자를 감당하기 힘들어 경매로 넘어가게 되면서 세입자가 전세금을 받지 못하는 주택을 가리키는 말로 최근 이슈가 된 빌라왕 사태을 비롯하여 조금 전에 방송된 20대 임대인의 전세사기 사례 등 금리 인상으로 인한 부동산 투자자들의 부실 우려가 점점 확대되는 추세입니다.
월세에 비해 전세는 우리나라에만 있는 매우 좋은 정책으로 잘 활용만 한다면 내 집을 마련하는 데에 있어도 좋은 방법 중 하나이지만 대개 사회초년생의 경우 부동산 관련 법에 대한 기초지식이 부족해 이런 깡통 전세에 주거하지는 지도 모른 채 지내다가 뒤늦게 알아 큰 어려움에 처해질 상황이 많기 때문에 전세로 들어가 주거를 하기 전 임대인이 소유한 주택의 꼼꼼한 검토가 필요합니다.
깡통 전세 사기 피하는 방법
1. 전셋값과 집값 시세 파악하기
먼저 네이버 부동산이나 KB부동산에 접속하여 자신이 주거하고자 하는 주택과 동일한 조건의 주택의 시세를 직접 확인 후
전세를 계약할 때 아파트의 경우는 시세 기준으로 근저당 채권액에 전세금을 포함한 금액이 집값의 70% 이하 기준으로 계약하는 것이 안전하며 다가구와 연립주택의 경우에는 집값의 60% 이하의 전세금이 형성된 집을 계약하셔야 안전합니다.
전세가 시세보다 높을 경우 깡통전세가 될 확률이 높아집니다.
2. 등기부등본 확인하기
계약 전 등기부등본과 건축물대장을 열람하여 해당 주택의 권리관계 및 사실관계가 어떤지 가장 먼저 파악하는 것이 중요합니다. 근저당권, 압류, 가압류 이력과 경매, 공매 이력이 또는 임차권등기명령 이력이 있는지 확인하며 이런 이력이 있다면 차후 경매로 넘어갈 시 선순위에 따라 보증금이 배급되기 때문에 우선순위가 아닐 경우 전세금을 받지 못하는 상황도 발생할 수 있어 등기부등본과 건축물대장은 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
3. 집주인과 계약하기
금액이 적지 않은 전세금이기에 계약 전에는 집주인을 직접 확인 후 이왕이면 집주인과 계약하는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 바빠서 대리인이 나와 계약을 하게 되면 나중에 전세계약 관련 문제가 터졌을 때 책임 소재를 묻기 애매할 수 있기 때문에 집주인을 만날 수 없다면 아무리 못해도 집주인의 주민등록증을 확인 후 계약에 관련된 내용을 통화 녹음해 놓아야 합니다.
4. 잔금날 전입신고와 확정일자를 반드시 받아두기
잔금날에는 만약의 사태에 대비하여 대항력 유지를 위해 전입신고와 함께 확정일자까지 꼭 받아두셔야 합니다. 확정일자를 안 받고 전입신고만 할 경우 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 된다면 확정일자 가 없는 당사자는 대항력이 없어져 낙찰된 금액에서 내 보증금을 바로 가져갈 수 없기 때문에 확정일자를 꼭 받아주셔야 합니다.
확정일자의 효력은 전입신고한 다음날 발생하기 때문에 그전까지는 방심하지 말고 임대인 소유의 주택 명의가 바뀌는지 안 바뀌는지 꼼꼼한 관찰이 필요합니다.
5. 전세권 설정하기
전세권은 반드시 등기를 해야만 효력이 발생하기 때문에 실제 거주와 전입신고, 확정일자 등 모든 조건이 충족하고 임대인의 동의를 얻어야만 전세권을 설정할 수 있습니다. 등기만 설정해 둔다면 당연히 순위의 보호를 받는 전세권은 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기해 승소 판결을 받아 강제집행을 신청하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리이지만 위에서 언급한 빌라왕 사태의 경우처럼 임대인이 사망하였을 경우는 효력이 발생하지 않습니다.
6. 보증보험 가입 여부 확인하기
보증보험은 전세기간이 끝났는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 경우에 주택도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증(SGI)에서 대신 보증금을 지급하는 제도로 서울보증(SGI)은 아파트 보증금 무제한 보증, 기타 주택 10억 원 이내로 체결되고 주택도시 보증 공사(HUG)는 수도권 전세보증금 7억 원 이하, 그 외 지역의 경우 5억 원 이하로 제한되는 등 보험료는 1년 기준 전세가 0.2% 내외로 아파트나 연립 다세대, 단독 다가구, 주거용 오피스텔 등에 임대차 계약을 맺은 이후 최대 1년 이내에 가입할 수 있기 때문에 보험료 비용만 자신이 지불하면서 안전하게 보증금을 보호받을 수 있는 보험입니다.
➨ 전세 사기 방지 앱 안심전세 앱 2.0 설치 방법과 이용방법
요즘 뉴스를 보면 주택으로 인해 고통을 받는 사람들이 늘어나는 것 같습니다. 앞으로도 똑같은 실수가 없도록 부동산에 대한 기초지식을 꼼꼼히 습득 후 주택 계약을 진행하는 것이 필요합니다.
댓글